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Menores de Edad en las Juntas de Condominio

Menores de Edad en las Juntas de Condominio

La Ley de Propiedad Horizontal señala que la Junta de Condominio de un edificio regulado bajo el sistema de Propiedad Horizontal, deberá estar integrada por copropietarios del Condominio, es decir, por propietarios de alguno de los apartamentos, locales o inmuebles del edificio.

Esta Ley no indica nada con respecto a que el propietario deba ser mayor de edad. Por lo tanto hay que ir al Código Civil que establece que es mayor de edad quien haya cumplido 18 años, y que el mayor de edad es capaz para todos los actos de la vida civil, con algunas excepciones. Esto quiere decir que una persona mayor de 18 años dispone de la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. En el tema que interesa esto quiere decir que a partir de los 18 años de edad, una persona puede por sí misma adquirir en propiedad un bien inmueble.

Para que un menor de edad pueda ser propietario de un bien inmueble tiene que estar representado por sus padres o representantes, quienes deberán representarle en los actos civiles y administrar sus bienes.

El menor de edad, aun siendo propietario de un bien inmueble, no podrá ser miembro de Junta del Condominio, en ese caso podrán ser sus representantes. El menor de edad tendrá derecho a voz en las asambleas de copropietarios, y también tendrá derecho a expresar si está o no de acuerdo con la designación que pudiera recaer sobre alguno de sus padres o representantes.

Emancipación

El matrimonio produce el derecho de emancipación, es decir, si el menor contrae matrimonio tendrá la capacidad de realizar por sí sólo actos de simple administración. Para cualquier acto que exceda de la simple administración deberá estar asistido por sus representantes o en su defecto por un curador especial que el mismo menor nombrará con la aprobación del Juez competente. En el tema que interesa, el menor de edad emancipado, si es propietario de algún inmueble del edificio puede ser miembro de una Junta de Condominio.

Conclusiones

  • Para ser miembro de la Junta de Condominio la persona debe ser propietaria de alguno de los apartamentos o locales que conformen el edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal.
  • El menor de edad, puede ser propietario de un inmueble, pero no puede ser miembro de la Junta de Condominio, deberá estar representado por sus primogenitores o representantes.
  • El menor de edad emancipado si es propietario de un apartamento o local si puede ser miembro de la Junta de Condominio.

 

La Junta de Condominio

La Junta de CondominioLa Junta de Condominio

Según  el  artículo   18   de   la Ley de Propiedad Horizontal    la    Junta    de  Condominio    será  designada  por  la Asamblea  de   Copropietarios y    estará    compuesta    por    al   menos   tres copropietarios  y  tres   suplentes. La  duración del   ejercicio   de  sus  funciones   será  de  un año y podrán ser reelegidos finalizado el año.  La Junta de Condominio elegirá a un Presidente entre sus integrantes, los  cuales no  percibirán remuneración alguna.

En  todos  los  edificios  regulados por la Ley de Propiedad  Horizontal  debe  existir   el  órgano Junta  de  Condominio  y  deberá   constituirse dentro  de  los  60  días  siguientes  a   la  fecha  en que haya sido protocolizado el 75% de los apartamentos y locales que conforman el edificio.

Es   un   órgano    que    forma   parte   de   la   Administración   de   los Condominios y deberá rendir cuentas de sus actuaciones.

La  Junta  de  Condominio  decidirá  por  mayoría  de  votos  y  entre  sus  funciones están las siguientes:

  • Tiene la obligación de convocar a la Asamblea de Copropietarios para cualquier caso de urgencia.
  • En el caso de que la Asamblea de Copropietarios no designe a un Administrador puede decidir que sea la Junta de Condominio la que ejerza las funciones del mismo.
  • Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
  • Si fuera necesario, puede proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
  • Velar por el buen uso de las cosas comunes y si es necesario elaborar una reglamentación para el uso de las mismas.
  • Tiene facultades de decisión, supervisión y gestión en la Comunidad.
  • Debe autorizar al Administrador para que ejerza la representación del Condominio en los juicios.

 

Reglamento de Condominio

Reglamento de Condominio

Todo inmueble regulado por la Ley de Propiedad Horizontal debe contener un “Documento de Condominio” y un “Reglamento de Condominio”.

Antes de enajenar o vender cualquiera de los apartamentos o locales que conforman un inmueble, el promotor o constructor debe acompañar el Reglamento del Condominio. Es decir, el Reglamento de Condominio inicialmente constituye una declaración unilateral del promotor o constructor, pero en el momento de enajenar o vender un apartamento o local se transforma en un contrato de obligatorio cumplimiento para los copropietarios.

Es necesario el Reglamento de Condominio para demandar el pago de los gastos comunes por vía ejecutiva.

¿Qué contiene el Reglamento de Condominio?

  • Atribuciones o facultades de la Junta de Condominio y del Administrador.
  • Normas de convivencia entre copropietarios y uso de los elementos comunes del inmueble y de los privativas de cada apartamento.
  • Clausula de garantía o fianza que comprometa al Administrador a responder por sus gestiones.
  • Instalación en el inmueble de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y otros accesorios que no afecten a la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble.
  • Indicaciones o sugerencias para el mejor funcionamiento del Condominio, según los principios de vecindad y solidaridad.
  • Los quórums necesarios para las asambleas, siempre que sean superiores a los establecidos en la Ley. También contiene la periodicidad de las asambleas ordinarias a realizar.
  • Puede fijar multas por infracciones a la Ley, su reglamento o a sus propias disposiciones.

¿Se puede modificar el Reglamento de Condominio?

El Reglamento de Condominio se puede modificar mediante acuerdo mayoritario de la Asamblea de copropietarios. Si se aprueba su modificación, deberá presentarse en el Registro Inmobiliario para su inscripción.

El artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge la base legal del Reglamento de Condominio.

Puestos de Estacionamiento en la Propiedad Horizontal

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Puestos de Estacionamiento en la Propiedad Horizontal

Los   Puestos   de   Estacionamiento   de   un Condominio    son     áreas    destinadas      al   aparcamiento  de  vehículos.  Jurídicamente, pueden ser clasificados en cuatro grupos:

  • Puestos    de    Estacionamiento   en   áreas  comunes, de uso exclusivo para una persona en particular.
  • Puestos  de  Estacionamiento  de  propiedad individual, de uso exclusivo para una persona en particular.
  • Puestos  e Estacionamiento en áreas comunes, de uso común.
  • Puestos de Estacionamiento de propiedad individual, de uso público.

Puestos de Estacionamiento en áreas comunes de uso exclusivo

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que de los puestos de estacionamiento declarados en el Documento del Condominio, debe asignarse al menos uno a cada uno de los apartamentos o locales que forman el Condominio. El uso exclusivo de esta clase de puestos de estacionamiento es inseparable a la propiedad del apartamento o local, y así deberá indicarse en el documento de compra-venta respectivo.

Puestos de Estacionamiento de propiedad individual, de uso exclusivo

Una vez asignado a cada propietario del Condominio un puesto de estacionamiento como se indica en el apartado anterior, si existen puestos de estacionamiento restantes, éstos se pueden vender preferentemente a los propietarios de apartamentos, oficinas y locales del Condominio. En el caso de venderlos a terceros, personas ajenas al Condominio, se necesitará el voto favorable del 75% de los propietarios del Condominio.

A cada uno de estos puestos de estacionamiento vendidos se le deberá asignar su alícuota correspondiente de acuerdo con su área.

Una vez asignado a cada propietario del Condominio un puesto de estacionamiento como se indica en el apartado anterior, si existen puestos de estacionamiento restantes, éstos se pueden vender preferentemente a los propietarios de apartamentos, oficinas y locales del Condominio. En el caso de venderlos a terceros, personas ajenas al Condominio, se necesitará el voto favorable del 75% de los propietarios del Condominio.

A cada uno de estos puestos de estacionamiento vendidos se le deberá asignar su alícuota correspondiente de acuerdo con su área.

Puestos de Estacionamiento en áreas comunes, de uso común

Este tipo de Puestos de Estacionamiento se dan en Condominios con muchos propietarios. Estos Condominios disponen de espacios comunes destinados al aparcamiento de vehículos. Los propietarios podrán aparcar sus vehículos pero sin asignar un determinado aparcamiento a cada propietario.

Puestos de Estacionamiento de propiedad individual, de uso público

Se refiere a los estacionamientos públicos de algunos edificios o centros comerciales. Todos estos estacionamientos públicos conforman una única propiedad la cual el promotor puede vender.

Aspectos a tener en cuenta cuando se realizan Obras en Condominios

Aspectos a tener en cuenta cuando se realizan Obras en Condominios

Si el Condominio requiere la realización de una obra considerable deberán llevarse a cabo los procedimientos previos que exige la Ley. También es aconsejable tomar las medidas o precauciones que garanticen la calidad de la obra. A continuación se detallan algunas recomendaciones a tener en cuenta:

Localizar varias Compañías o personas acreditadas

La Junta del Condominio en coordinación con la Administración deberá solicitar presupuestos a diferentes compañías o personas acreditadas especializadas en el tipo de obra que se vaya a realizar. Es importante conocer la experiencia y reputación de estas compañías para garantizar la calidad de la obra.

Celebrar una Asamblea de Copropietarios

Si la obra es necesaria y urgente no será obligatorio celebrar una asamblea de copropietarios para su aprobación. Aunque resulta aconsejable celebrar la misma para informar a los propietarios de la necesidad de la obra, presentar los presupuestos solicitados, establecer formas de pago, decidir si es necesario establecer una o varias cuotas extraordinarias para realizar el pago de la obra…

Si la obra es una mejora no necesaria habrá que celebrar una asamblea de propietarios para aprobar la realización de la misma. Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se necesita el voto favorable del 75% de los propietarios para la realización de la obra.

Suscribir un Contrato de Obras

Es muy importante realizar un Contrato de Obra con la empresa o compañía que realizará la obra. Este contrato debe contener entre otros aspectos:

  • Características detalladas de la obra.
  • Plazo de duración.
  • Coste de la Obra.
  • Anticipo, Forma de Pago.
  • Valuaciones
  • Memoria descriptiva de las especificaciones técnicas de la forma de ejecución de la obra y de los materiales a utilizar.
  • Fianza o garantía de fiel cumplimiento y de buena ejecución.
  • Fianza o garantía de responsabilidad civil durante la ejecución de la obra.
  • Aspectos legales de la contratación del personal necesario.
  • Designación del inspector de la Obra.

Si para realizar una obra se tienen en cuenta estos aspectos se reducirán bastante los problemas que pudiera ocasionar la realización de la misma.

Instalación de Sistemas de Seguridad en un Condominio

Instalación Sistemas de Seguridad en un Condominio

Debido al alto índice delictivo que existe en la actualidad en las comunidades de propietarios resulta aconsejable la instalación de mecanismos o equipos de seguridad para evitar en la medida de lo posible los incidentes producidos por estas actuaciones. El artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que es responsabilidad de los propietarios de un Condominio solucionar todo lo relativo a la administración y conservación de las cosas comunes. Por ello, la instalación de sistemas de seguridad se incluye dentro de los asuntos a tratar por los propietarios.

Procedimiento Legal: Consulta Escrita

Como la instalación de mecanismos o equipos de seguridad en el edificio no requiere por ley la unanimidad, la consulta escrita resulta el procedimiento idóneo para tomar decisiones que tienen que ver con estos asuntos.

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la consulta escrita, reflejará los acuerdos correspondientes en el Libro de Actas de Asambleas de Propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Este tipo de decisiones también pueden ser tomadas mediante Asamblea de Propietarios, pero en muchos casos debido a la escasa asistencia de los propietarios a estas convocatorias es aconsejable utilizar la consulta escrita.

Requisitos para Consulta Escrita

El artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de utilizar la consulta escrita para decisiones que reúnan dos requisitos:

  •  Que el asunto a tratar tenga que ver la administración y conservación de las cosas comunes.
  •  Que el asunto a tratar no requiera unanimidad (100%) por mandato legal.

Quórum Requerido

El quórum requerido en la consulta escrita para la aprobación de un sistema de seguridad es el siguiente:

  • En primera consulta: Se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen al menos dos tercios (66,66%) del valor atribuido a la totalidad del inmueble. Para ello se tomará el porcentaje de las alícuotas.
  • En segunda consulta: Si pasados 8 días de la primera consulta, el administrador no ha obtenido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la propuesta consultada, se procederá a una segunda consulta. En este caso, para la aprobación de la propuesta consultada se requiere la mayoría simple (más de la mitad) de la suma de las alícuotas de los propietarios que hayan notificado al administrador su voluntad en esta segunda consulta.

Una vez aprobada la instalación de cualquier mecanismo de seguridad, todos los propietarios estarán obligados a aceptar dicho acuerdo incluso los disidentes.

La Junta de Condominio deberá informar a los miembros de la comunidad con detalle el procedimiento de la instalación del sistema de seguridad aprobado: su valor, precio, ubicación, los criterios para la selección de la compañía a contratar…

 

 

Fondos Dinerarios en un Condominio

Fondos Dinerarios en un Condominio

Habitualmente la cuota mensual que se cobra a los propietarios de un Condominio se destina gran parte a los gastos comunes mensuales y otra parte a cubrir necesidades actuales o futuras del Condominio, esta última parte es lo se denomina “fondo”. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal menciona la creación de estos fondos pero no existe ningún artículo que regule el tratamiento de los mismos.

Estos fondos deben ser creados mediante decisión de la Asamblea General de Propietarios indicándose el porcentaje o monto a cobrar para crearlos y su tiempo de duración y cuantía. No será necesaria esta decisión si en el Documento del Condominio o en su respectivo Reglamento se contempla la creación de estos fondos.

Tipos de Fondos

– Fondo de prestaciones sociales. Es el que se destina a cubrir los pasivos o deberes laborables. Son cantidades que habrá que pagar a los trabajadores o empleados (ej: conserje…) cuando finalice su relación laboral y si lo exige la Ley. La cantidad para este fondo dependerá del número de trabajadores empleados en el Condominio.

Fondo Inicial. Es el que se crea una única vez al inicio de la existencia del Condominio. Lo puede crear el constructor o promotor del inmueble o el propio Condominio, y se utiliza para comenzar a sufragar los gastos ordinarios del Condominio. La cantidad para este fondo deber ser equivalente a dos o tres meses del gasto mensual total del Condominio.

Fondo de trabajo. Es el que se destina a cubrir los gastos de obras previamente acordadas por el Condominio y con una finalidad específica. Si se trata de una mejora debe ser aprobada en una Asamblea con un 75% de los votos de los propietarios a favor. En todos los casos debe existir un estudio previo y deben solicitarse varios presupuestos para evaluarlos y discutirlos en Asamblea de propietarios. La cantidad para este fondo dependerá del trabajo u obra a realizar.

Fondo de reserva. Es el que se destina para cubrir  gastos comunes extraordinarios o eventuales del Condominio. Debido a la morosidad de los propietarios generalmente este fondo termina siendo utilizado para cubrir los gastos comunes ordinarios, por lo que habitualmente suele desaparecer. En la práctica es usual establecer como cantidad para este fondo un porcentaje equivalente al 10% de los gastos mensuales totales del Condominio, aunque la Ley no dice nada al respecto.

¿Qué hacer con los morosos de un Condominio?

¿Qué hacer con los morosos de un Condominio?

Según los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en un Condominio todo propietario de un apartamento o local tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes según el porcentaje que se haya establecido en el Documento de Condominio. El Administrador del edificio es el que exige el pago de los gastos comunes, los cuales tienen fuerza ejecutiva, es decir,  tienen la misma tarifa legal que una letra de cambio.

Demanda Judicial

Según al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el caso de que un propietario no realice  el pago, el Administrador para tramitar una acción legal contra él debe estar autorizado por la Junta de Condominio conforme a  que señale el Documento de Condominio y mediante acta inscrita en el libro de actas de la Junta de Condominio. Esta es la única medida autorizada, avalada o prevista en la Ley.

Otras Medidas

Existen formas de presionar al propietario moroso: cortarle al agua, prohibirle el uso de algunas áreas comunes… Estas medidas aunque justas no tienen base legal y pueden constituir un delito por hacerse justicia por sí mismo, y sobre todo en ningún momento pueden afectar a los derechos fundamentales del propietario. Lo que sí está permitido es colocar visiblemente un estado de cuenta de todos los propietarios, tanto morosos como no morosos, para que así todos se sientan estimulados o desestimulados.

Otra medida extrajudicial que se pueden utilizar como presión es que el Administrador visite directamente al propietario moroso para realizar el cobro personal y directo. Y si se niega, informarle de que se contratará un abogado para que realice la cobranza extrajudicialmente. Esta visita se recomienda que se realice con ánimo conciliatorio.

Si todas estas medidas no surten efecto, la única vía legal que quedaría para la recuperación de la deuda sería demandar judicialmente al propietario moroso.

Según la Ley, con sólo tres recibos sin pagar por parte de un propietario, éste puede perder el apartamento o local.

Orientaciones y Conclusiones sobre la Convivencia en la Propiedad Horizontal

Orientaciones y Conclusiones del Taller sobre la Convivencia en la Propiedad Horizontal

La Ley 675 de Propiedad Horizontal establece unos principios orientadores para el buen funcionamiento de un Condominio. Principios de buena vecindad, respeto para una convivencia sana y pacífica, el uso adecuado de los bienes comunes y  solidaridad entre los propietarios.

Es conveniente realizar un análisis de los problemas existentes en el Condominio, socializarlos con discreción y autoridad, buscando un acercamiento entre las partes afectadas, planteando medidas para resolver las causas del conflicto. Únicamente se acudirá a instancias externas cuando se haya agotado el proceso interno.

Principios Orientadores

  • Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, siempre ajustándose a lo dispuesto en la norma urbanística vigente.
  • Los reglamentos de propiedad horizontal deberán apostar por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios.
  • Respeto a la dignidad humana.
  • Respeto al desarrollo de la libre iniciativa empresarial y privada dentro de los límites del bien común, ajustándose a la norma urbanística vigente y a los reglamentos de propiedad horizontal.
  • Cuando la Asamblea o el Consejo de Administración tenga que imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones, deberá consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

Comité de Convivencia

Es el órgano asesor, de apoyo comunitario que intenta solucionar las controversias o conflictos internos en el Condominio, teniendo en cuenta el principio de equidad y los principios orientadores anteriormente expuestos. Sus miembros serán elegidos por la asamblea general de propietarios por un periodo de un año, y debe estar compuesto por un número  impar de tres o más personas.

Reglamento de Propiedad Horizontal

Es un contrato de adhesión firmado por ambas partes, en el cual el propietario acepta las disposiciones y cláusulas del mismo al comprar la propiedad, no pudiendo modificar sus disposiciones. El Reglamento de Propiedad Horizontal es la verdadera normatividad de la Copropiedad que tiene como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la propiedad horizontal. Ante cualquier litigio, el juez tendrá que consultar primeramente en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Los propietarios no suelen tener copia de este Reglamento, lo que puede generar conflictos porque no conocen su existencia ni las normas de convivencia.

Para modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal se requiere el voto favorable del 70% de los bienes privados representados en la Asamblea. Esta reforma debe reflejarse en la escritura pública entregando una copia de la misma a la oficina de Instrumentos Públicos y al despacho encargado del registro de la persona jurídica.

Reglamento Interno

No es el mismo que el Reglamento de Propiedad Horizontal. El Reglamento Interno, a  diferencia del Reglamento de Propiedad Horizontal, no es una escritura pública. Se trata de un mecanismo de organización basado en los principios del derecho privado de ámbito civil.

Uso y Disfrute de las Instalaciones en el Condominio

Uso y Disfrute de las Instalaciones en el Condominio

El propietario de una propiedad en un Condominio será copropietario no solo de su propiedad (ej: vivienda) sino también de los bienes comunes del Condominio (zonas recreativas, deportivas y sociales). Según la Ley de Propiedad Horizontal estas zonas comunes se convierten en derechos y obligaciones para los copropietarios del Condominio.

Según el artículo 29 de la Ley 675 de Propiedad Horizontal, los copropietarios están obligados a contribuir con las expensas comunes del Condominio, aunque el copropietario no haya uso de su bien privado (ej: vivienda) o de los bienes comunes. Es decir, es obligación del copropietario contribuir a los gastos derivados para el buen estado y mantenimiento de las áreas comunes.

No se puede cobrar al copropietario por el uso y disfrute de las áreas comunes. Ahora bien, si el propietario hace uso de un área común para la celebración de un evento particular y se requiere personal de seguridad o un servicio de limpieza posterior para dejar el local en las mismas condiciones que antes de la celebración, estos servicios sí se pueden cobrar al propietario, pero nunca se debe cobrar por el uso del local.

¿Cuáles son las Areas y Bienes de propiedad Común?

Son aquellas instalaciones y equipos del Condominio que pertenecen en forma proindiviso al Condominio y que su uso está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, por la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y por el Reglamento Interno del Condominio. Entre ellas se encuentran:

  • El terreno, cimientos, estructuras, sótanos, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
  • Las puertas de entrada al Condominio, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para el estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general.
  • Los locales destinados a la administración, para el conserje, para vigilantes. Bodega para artículos de limpieza, taller de mantenimiento.
  • Los locales y las obras de seguridad, de ornato, y zonas de carga en lo general.
  • Las obras, instalaciones, aparatos y demás equipos que sirvan de uso o disfrute común, tales como cuartos de máquinas, fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas.
  • Los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí las unidades de propiedad exclusiva colindantes.
  • Otras partes del Condominio establecidas con tal carácter en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y en el Reglamento Interno del Condominio.

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