Archivo del sitio

Fondos Dinerarios en un Condominio

Fondos Dinerarios en un Condominio

Habitualmente la cuota mensual que se cobra a los propietarios de un Condominio se destina gran parte a los gastos comunes mensuales y otra parte a cubrir necesidades actuales o futuras del Condominio, esta última parte es lo se denomina “fondo”. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal menciona la creación de estos fondos pero no existe ningún artículo que regule el tratamiento de los mismos.

Estos fondos deben ser creados mediante decisión de la Asamblea General de Propietarios indicándose el porcentaje o monto a cobrar para crearlos y su tiempo de duración y cuantía. No será necesaria esta decisión si en el Documento del Condominio o en su respectivo Reglamento se contempla la creación de estos fondos.

Tipos de Fondos

Fondo de prestaciones sociales. Es el que se destina a cubrir los pasivos o deberes laborables. Son cantidades que habrá que pagar a los trabajadores o empleados (ej: conserje…) cuando finalice su relación laboral y si lo exige la Ley. La cantidad para este fondo dependerá del número de trabajadores empleados en el Condominio.

- Fondo Inicial. Es el que se crea una única vez al inicio de la existencia del Condominio. Lo puede crear el constructor o promotor del inmueble o el propio Condominio, y se utiliza para comenzar a sufragar los gastos ordinarios del Condominio. La cantidad para este fondo deber ser equivalente a dos o tres meses del gasto mensual total del Condominio.

- Fondo de trabajo. Es el que se destina a cubrir los gastos de obras previamente acordadas por el Condominio y con una finalidad específica. Si se trata de una mejora debe ser aprobada en una Asamblea con un 75% de los votos de los propietarios a favor. En todos los casos debe existir un estudio previo y deben solicitarse varios presupuestos para evaluarlos y discutirlos en Asamblea de propietarios. La cantidad para este fondo dependerá del trabajo u obra a realizar.

- Fondo de reserva. Es el que se destina para cubrir  gastos comunes extraordinarios o eventuales del Condominio. Debido a la morosidad de los propietarios generalmente este fondo termina siendo utilizado para cubrir los gastos comunes ordinarios, por lo que habitualmente suele desaparecer. En la práctica es usual establecer como cantidad para este fondo un porcentaje equivalente al 10% de los gastos mensuales totales del Condominio, aunque la Ley no dice nada al respecto.

¿Qué hacer con los morosos de un Condominio?

¿Qué hacer con los morosos de un Condominio?

Según los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en un Condominio todo propietario de un apartamento o local tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes según el porcentaje que se haya establecido en el Documento de Condominio. El Administrador del edificio es el que exige el pago de los gastos comunes, los cuales tienen fuerza ejecutiva, es decir,  tienen la misma tarifa legal que una letra de cambio.

Demanda Judicial

Según al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el caso de que un propietario no realice  el pago, el Administrador para tramitar una acción legal contra él debe estar autorizado por la Junta de Condominio conforme a  que señale el Documento de Condominio y mediante acta inscrita en el libro de actas de la Junta de Condominio. Esta es la única medida autorizada, avalada o prevista en la Ley.

Otras Medidas

Existen formas de presionar al propietario moroso: cortarle al agua, prohibirle el uso de algunas áreas comunes… Estas medidas aunque justas no tienen base legal y pueden constituir un delito por hacerse justicia por sí mismo, y sobre todo en ningún momento pueden afectar a los derechos fundamentales del propietario. Lo que sí está permitido es colocar visiblemente un estado de cuenta de todos los propietarios, tanto morosos como no morosos, para que así todos se sientan estimulados o desestimulados.

Otra medida extrajudicial que se pueden utilizar como presión es que el Administrador visite directamente al propietario moroso para realizar el cobro personal y directo. Y si se niega, informarle de que se contratará un abogado para que realice la cobranza extrajudicialmente. Esta visita se recomienda que se realice con ánimo conciliatorio.

Si todas estas medidas no surten efecto, la única vía legal que quedaría para la recuperación de la deuda sería demandar judicialmente al propietario moroso.

Según la Ley, con sólo tres recibos sin pagar por parte de un propietario, éste puede perder el apartamento o local.

Orientaciones y Conclusiones sobre la Convivencia en la Propiedad Horizontal

Orientaciones y Conclusiones del Taller sobre la Convivencia en la Propiedad Horizontal

La Ley 675 de Propiedad Horizontal establece unos principios orientadores para el buen funcionamiento de un Condominio. Principios de buena vecindad, respeto para una convivencia sana y pacífica, el uso adecuado de los bienes comunes y  solidaridad entre los propietarios.

Es conveniente realizar un análisis de los problemas existentes en el Condominio, socializarlos con discreción y autoridad, buscando un acercamiento entre las partes afectadas, planteando medidas para resolver las causas del conflicto. Únicamente se acudirá a instancias externas cuando se haya agotado el proceso interno.

Principios Orientadores

  • Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, siempre ajustándose a lo dispuesto en la norma urbanística vigente.
  • Los reglamentos de propiedad horizontal deberán apostar por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios.
  • Respeto a la dignidad humana.
  • Respeto al desarrollo de la libre iniciativa empresarial y privada dentro de los límites del bien común, ajustándose a la norma urbanística vigente y a los reglamentos de propiedad horizontal.
  • Cuando la Asamblea o el Consejo de Administración tenga que imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones, deberá consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

Comité de Convivencia

Es el órgano asesor, de apoyo comunitario que intenta solucionar las controversias o conflictos internos en el Condominio, teniendo en cuenta el principio de equidad y los principios orientadores anteriormente expuestos. Sus miembros serán elegidos por la asamblea general de propietarios por un periodo de un año, y debe estar compuesto por un número  impar de tres o más personas.

Reglamento de Propiedad Horizontal

Es un contrato de adhesión firmado por ambas partes, en el cual el propietario acepta las disposiciones y cláusulas del mismo al comprar la propiedad, no pudiendo modificar sus disposiciones. El Reglamento de Propiedad Horizontal es la verdadera normatividad de la Copropiedad que tiene como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la propiedad horizontal. Ante cualquier litigio, el juez tendrá que consultar primeramente en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Los propietarios no suelen tener copia de este Reglamento, lo que puede generar conflictos porque no conocen su existencia ni las normas de convivencia.

Para modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal se requiere el voto favorable del 70% de los bienes privados representados en la Asamblea. Esta reforma debe reflejarse en la escritura pública entregando una copia de la misma a la oficina de Instrumentos Públicos y al despacho encargado del registro de la persona jurídica.

Reglamento Interno

No es el mismo que el Reglamento de Propiedad Horizontal. El Reglamento Interno, a  diferencia del Reglamento de Propiedad Horizontal, no es una escritura pública. Se trata de un mecanismo de organización basado en los principios del derecho privado de ámbito civil.

Uso y Disfrute de las Instalaciones en el Condominio

Uso y Disfrute de las Instalaciones en el Condominio

El propietario de una propiedad en un Condominio será copropietario no solo de su propiedad (ej: vivienda) sino también de los bienes comunes del Condominio (zonas recreativas, deportivas y sociales). Según la Ley de Propiedad Horizontal estas zonas comunes se convierten en derechos y obligaciones para los copropietarios del Condominio.

Según el artículo 29 de la Ley 675 de Propiedad Horizontal, los copropietarios están obligados a contribuir con las expensas comunes del Condominio, aunque el copropietario no haya uso de su bien privado (ej: vivienda) o de los bienes comunes. Es decir, es obligación del copropietario contribuir a los gastos derivados para el buen estado y mantenimiento de las áreas comunes.

No se puede cobrar al copropietario por el uso y disfrute de las áreas comunes. Ahora bien, si el propietario hace uso de un área común para la celebración de un evento particular y se requiere personal de seguridad o un servicio de limpieza posterior para dejar el local en las mismas condiciones que antes de la celebración, estos servicios sí se pueden cobrar al propietario, pero nunca se debe cobrar por el uso del local.

¿Cuáles son las Areas y Bienes de propiedad Común?

Son aquellas instalaciones y equipos del Condominio que pertenecen en forma proindiviso al Condominio y que su uso está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, por la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y por el Reglamento Interno del Condominio. Entre ellas se encuentran:

  • El terreno, cimientos, estructuras, sótanos, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
  • Las puertas de entrada al Condominio, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para el estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general.
  • Los locales destinados a la administración, para el conserje, para vigilantes. Bodega para artículos de limpieza, taller de mantenimiento.
  • Los locales y las obras de seguridad, de ornato, y zonas de carga en lo general.
  • Las obras, instalaciones, aparatos y demás equipos que sirvan de uso o disfrute común, tales como cuartos de máquinas, fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas.
  • Los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí las unidades de propiedad exclusiva colindantes.
  • Otras partes del Condominio establecidas con tal carácter en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y en el Reglamento Interno del Condominio.

Bienes de uso exclusivo en un Condominio

¿Qué son Bienes para uso exclusivo en un Condominio?

Son bienes comunes pertenecientes al edificio cuyo uso y disfrute queda exclusivo para aquellos propietarios de bienes privados que por su ubicación o características puedan disfrutarlos, por ejemplo: patios, terrazas…

Las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y disfrute general no podrán ser objeto de uso exclusivo, por ejemplo: salones comunales, áreas de recreación…

Según la Ley 675 de Propiedad Horizontal existen diferentes tipos de Bienes Comunes de uso exclusivo:

  • Terrazas y Balcones.
  • Áreas delimitadas sobre cubiertas.
  • Patios y solores interiores.
  • Retiros y Antejardines.
  • Parqueaderos (a excepción de visitantes o de minusválidos).
  • Cuartos de depósito.

Obligaciones

Los propietarios a los que se asigne el uso y disfrute exclusivo de un determinado bien común  están obligados a:

  • No realizar alteraciones ni construcciones en el mismo sin previa comunicación a la Asamblea de Propietarios.
  • No cambiar el destino de su disfrute.
  • Si el bien sufre deterioros provocados por el paso del tiempo, el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones.
  • Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la Asamblea General.

Compensaciones económicas

En el caso de que el bien común necesite un mantenimiento, la Asamblea de Propietarios puede determinar que los propietarios que usen los bienes comunes de uso exclusivo tengan que aportar una compensación económica para que la Administración pueda ejecutar dicho mantenimiento.

A tener en cuenta

La Asamblea de Propietarios debe aprobar el uso exclusivo de  los bienes comunes y definir las compensaciones económicas que el propietario debe aportar por su disfrute. La asignación del uso y disfrute de los bienes comunes  y la compensación económica debe constar en el reglamento de la propiedad horizontal.

Si con posterioridad, un propietario del Condominio desea hacer uso de un bien común cuyo uso y disfrute está ya asignado a otro u otros propietarios, deberá solicitarlo a la Asamblea de Propietarios y ésta tendrá que dar su aprobación y establecer las compensaciones económicas que el nuevo propietario tendrá que aportar por su disfrute. Estos cambios obligan a modificar el reglamento de propiedad horizontal del Condominio.

El propietario que disfrute de forma exclusiva de un bien común en ningún caso podrá vender el derecho de su uso exclusivo.

Manejo de la Cartera de Morosos en un Condominio

Responsable de la Cartera de Morosos

Según la Ley 675 de Propiedad Horizontal de Colombia, la persona responsable de gestionar la cartera de morosos en un Condominio es el Administrador de la Copropiedad. Existen dos etapas de Cobranza para las deudas pendientes de los propietarios:

Etapa de Cobro Administrativo

Esta a su vez consta de las siguientes etapas:

- Etapa de Cobranza Predictiva: El Administrador para evitar el crecimiento desmedido de la cartera, previo análisis de los estados financieros realiza estadísticas y predicciones de ingresos por temporadas, para finalmente aplicar una política de recaudo de cuotas de sostenimiento.

- Etapa de Cobranza Preventiva: El Administrador una vez determinado en la etapa predictiva que la cartera ha incrementado y ha afectado la ejecución presupuestal y el flujo de ingresos, deberá afianzar las políticas y procedimientos para recuperar la cartera lo más pronto posible. Para ello deberá comunicar al Consejo de Administración y al resto de propietarios sobre la gestión y los procedimientos que realizará en adelante.

Etapa de Cobro por Vía Ejecutiva

El Administrador antes de iniciar el procedimiento ejecutivo a través de un abogado o apoderado judicial deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

- Habrá que recopilar la información financiera y administrativa.

- Habrá que tener en cuenta si el deudor o propietario moroso se encuentra dentro de un proceso de insolvencia.

- Habrá que acceder al sistema judicial, el cual actuando con derecho y equidad evaluará las pretensiones del demandante (Condominio) y el derecho de defensa del demandado (propietario moroso).

- Habrá que tener en cuenta el monto de los costos de cobranza que incluirán los  gastos administrativos, los gastos procesales (notificación, póliza judicial…), papelería, los honorarios profesionales del apoderado judicial…

- Habrá que tener en cuenta que el deudor o propietario moroso puede acudir a instancias legales para defender sus derechos.

Recomendaciones para el Administrador

- Desarrollar un plan de manejo de la cartera especificando las estrategias, actividades y tareas para el recaudo de la misma.

- Aprobar en la Asamblea de Propietarios qué ocurrirá con los intereses de mora. Decidir en la misma también la restricción en el uso de los servicios comunes no esenciales.

- Incluir en el sistema contable y presupuestal el rubro de la provisión de la cartera. De esta forma se amortizan los costos por el no recaudo inmediato y a corto plazo de las cuentas por cobrar.

- Ponerse en contacto con el vecino moroso, bien sea de forma presencial, por correspondencia o telefónicamente.

Estrategias para el Administrador

- Clasificar la cartera de acuerdo a su edad y después por cada deudor realizar una revisión detallada de los conceptos que la componen (cuotas ordinarias, intereses de mora, sanciones y cuotas extraordinarias).

- Hacer una revisión del grado de afectación de la cartera a nivel contable y financiero. Y también hacer una revisión individual de cada caso (estados de cuenta, acuerdos de pago…)

- Diseñar una política y un plan de recaudo con intenciones de negociación, conciliación de intereses, revisión de multas, etc…teniendo en cuenta lo acordado en la Asamblea de Propietarios.

- En el caso de agotar todas las gestiones administrativas y no llegar a ningún acuerdo entre el Administrador y el deudor, dar inicio al proceso judicial analizando previamente la documentación, costos y estado legal del inmueble para así tener claridad de la duración y costos de dicho proceso.

Seguimiento de Morosos en un Condominio

Cuotas de Propietarios

Las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias, que cada propietario de un Condominio debe abonar son creadas por el máximo órgano social, es decir, por la asamblea de propietarios. La Ley 675 de Propiedad Horizontal establece que las decisiones del máximo órgano social (asamblea de propietarios) son obligatorias tanto para los disidentes (propietarios que muestran su desacuerdo) como para los ausentes (propietarios que no acuden a las asambleas).

¿Quién debe hacer seguimiento a los Morosos?

Si algún propietario se niega a pagar la cuota establecida, el Administrador tendrá la obligación de perseguir judicialmente al propietario moroso por el impago de cuotas pendientes. Deberá recuadar las cuotas por la vía jurídica y prejurídica, cumpliendo el mandato de la asamblea de propietarios.

¿Deben formar parte los morosos del Consejo de Administración?

Es aconsejable que un moroso no forme parte del Consejo de Administración del Condominio, porque puede no actuar con total objetividad e imparcialidad en la toma de decisiones. Si no queremos que los morosos sean miembros del Consejo de Administración, lo mejor es incluirlo en el reglamento de Propiedad Horizontal como uno de los requisitos o condiciones para poder ser miembro del Consejo.

¿Pueden ejercer los morosos el derecho a voto?

la Ley 675 de Propiedad Horizontal no establece nada con respecto a si los morosos pueden ejercer su derecho a voto en las asambleas. Si queremos impedir que los morosos puedan ejercer el derecho a voto en las asambleas, lo mejor será incluirlo en el reglamento de Propiedad Horizontal. El hecho de que los morosos no puedan ejercer su derecho a voto no significa que no puedan ejercer su derecho de voz, es decir, podrán opinar pero no votar. Si los morosos votan en las asambleas, esto puede entorpecer las decisiones a tomar para castigar la morosidad y puede afectar gravemente al correcto funcionamiento de la Propiedad Horizontal.

Multa por Inasistencia a las Asambleas

Asistencia a las Asambleas de Propietarios

La Ley 675 de Propiedad Horizontal detalla en su artículo 37 que todos los propietarios de bienes privados que integran un Condominio tienen derecho a participar en las asambleas para deliberar, decidir y realizar las votaciones oportunas.

Legalmente la asistencia a las asambleas no es obligatoria, es potestativa (voluntaria, ya que es un deber). La no asistencia a las asambleas perjudica la toma de decisiones, la aprobación de presupuestos, etc…

Sanción por Inasistencia a las Asambleas

Para poder imponer una sanción a los propietarios que no acudan a las asambleas se deben cumplir las siguientes condiciones:

- Creación de la Multa/Sanción: En los Estatutos debe constar la posibilidad de la creación de multas por inasistencia a las asambleas y el importe de las mismas. Las sanciones las debe crear el máximo órgano social, no el Consejo de Administración.

- Imposición de la Multa/Sanción: Para poder imponer la sanción se deben cumplir las siguientes condiciones:

  • Que la citación a la convocatoria se haya realizado con la antelación que establece la Ley.
  • Que se haya enviado la notificación de la convocatoria a los propietarios.
  • El propietario a sancionar podrá ejercer su derecho de legítima defensa, es decir, podrá presentar los motivos que causaron su inasistencia. Luego será el ente sancionador el que acepte o no las pruebas y proceda a la imposición o no de la sanción.

Se deberá notificar al propietario del inicio del proceso sancionador para que él se pueda defender, y posteriormente se le notificará si se le impondrá o no la sanción. Independientemente de a quién haya delegado el propietario la asistencia a la asamblea, la multa siempre recaerá sobre el propietario, nunca sobre el representante o delegado.

Monto (importe) de la Multa/Sanción

Según el artículo 49 de la Ley 675 de Propiedad Horizontal el monto o importe de la sanción no podrá ser superior al valor de la suma de dos cuotas mensuales de administración.

Proceso de Cobro de la Multa/Sanción

Será el administrador el que una vez impuesta la multa se encargue de iniciar el proceso del cobro de la misma.

Tipos de Edificios y Partes de un Codominio

Tipos de Edificios

La Ley 675 de Propiedad Horizontal de Colombia establece los siguientes tipos de edificios:

Edificio. Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un terreno. Su  estructura está compuesta por unidades independientes para uso individual (bienes privados o de dominio particular) y por áreas y servicios de uso y utilidad general (bienes comunes).

Conjunto. Desarrollo inmobiliario formado por varios edificios levantados sobre uno o varios terrenos, que comparten bienes comunes (áreas y servicios de uso y utilidad general), vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías… Un Conjunto puede estar compuesto por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

Edificio o Conjunto de uso residencial. Inmuebles cuyos bienes privados o de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normativa urbanística vigente.

Edificio o Conjunto de uso comercial.  Inmuebles cuyoos bienes privados o de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades comerciales, de oficina, industria…, de acuerdo con la normativa urbanística vigente.

Edificio o Conjunto de uso mixto. Inmuebles que contienen tanto bienes privados destinados a la vivienda de personas, como bienes privados destinados a actividades comerciales, de oficina, industria…, de acuerdo con la normativa urbanística vigente.

Partes de un Condominio

Entre los diferentes componentes de un Condominio se encuentran:

Bienes privados o de dominio particular. Inmuebles funcionalmente independientes, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Pueden estar destinados a la vivienda de personas o al desarrollo de activiades comerciales… Deben tener salida a la vía publica directamente o por pasaje común.

Bienes comunes. Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación , seguridad, uso goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales. Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación, seguridad, uso y disfrute de los bienes privados. Son bienes comunes indispensables el terreno, los cimientos, la estructura, las intalaciones de servicios púbilicos, las fachadas, los techos…

Area privada construida. Superficie cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Area privada libre. Superficie privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Tenencia de Mascotas en un Condominio

Normas para la Tenencia de Mascotas

La Ley de Propiedad Horizontal de Colombia permite la tenencia de mascotas ( perros…) en un Condominio. El propietario del animal deberá evitar molestias al resto de vecinos, el respeto es fundamental para lograr una convivencia fluida, para ello el dueño del animal es quien debe adaptarse a estas circunstancias.

Se podrá transitar con los animales siempre y cuando se respeten las siguientes normas:

  • Cuando el dueño transite con su mascota por las zonas comunes del edificio deberá colocarle la correa, el bozal y deberá poseer el permiso que autorice el transito.

No podrán transitar con  animales  :

  •  Personas que sean menores de edad.
  •  Personas con limitaciones físicas.
  •  Personas en estado de embriaguez o bajo los efectos de sustancias psicoactivas.

El artículo 5 de  la Ley 746 de Julio de 2002 determina que se prohibirá transitar animales que se consideren potencialmente peligrosos debido a :

  •  Que hayan agredido a personas o a otros animales.
  •  Que hayan sido adiestrados para el ataque y la defensa. Este tipo de animales deben registrarse en la Alcaldía correspondiente presentando la póliza de seguro que contemple la responsabilidad civil, el registro de vacunas y el certificado de sanidad vigente expedido por la secretaría de salud.

No se podrán dejar las excretas de los animales en las zonas comunes, el propietario del animal está obligado a recogerlas. En el caso de no recoger los excrementos, el propietario puede se arrestado.

En caso de incumplimiento de la Ley

Si el propietario de la mascota no cumple los requisitos exigidos por la Ley, sucederá lo siguiente:

  • El animal será declarado en estado de abandono y se podrá autorizar su sacrificio o eutanasia.
  • El propietario será sancionado.
Seguir

Recibe cada nueva publicación en tu buzón de correo electrónico.