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Consejos para el Éxito de una Asamblea en un Condominio

Consejos para el Éxito de una Asamblea en un Condominio

Es importante que cuando se celebre una Asamblea en un Condominio sea exitosa, cordial y se consigan los objetivos planteados en ella. Para ello a continuación se detallan algunos tip’s o consejos que contribuyen a que las asambleas sean exitosas:

  •  Habrá una persona, que puede ser el Administrador, que recibirá a los asistentes, los cuales deberán firmar en una lista de control de asistencia. Esta lista deberá contener los siguientes datos de los propietarios del Condominio: nombre y apellidos, cédula de identidad, número de apartamento o local, número de teléfono y dirección de correo electrónico. Esta acción además servirá para actualizar la base de datos de los propietarios.
  • Debe existir un director de debates. Suele ser el propio Administrador pero se puede designar a cualquier otro propietario. Esta persona será la que dirija el orden del día de la Asamblea. Deberá actuar como moderador anotando el nombre de las personas que desean intervenir procurando que el tiempo de intervención de cada uno no sea muy extenso. Al comienzo de la Asamblea deberá leer el contenido de la convocatoria. Esta persona debe infundir respeto y autoridad.
  • El apoderado que acuda a la Asamblea en representación de algún propietario que no pueda acudir deberá firmar en la lista de control de asistencia y en el libro de actas.
  • Por el bien de la propia Asamblea se debe respetar el orden de los puntos a tratar fijados en el orden de día.
  • Por cada tema a tratar debe pedirse la aprobación de lo propuesto a los propietarios de forma pública y dejar constancia de la voluntad mayoritaria en el acta.
  • Cada tema aprobado debe anotarse de forma clara y concisa en el acta. Debe anotarse la identificación completa de cada miembro anotando su número de apartamento o local y su cédula de identidad.
  • Evitar toda discusión estéril o violenta. En el caso de que se produzca un escenario de rencillas o agresiones morales, el director de debates deberá restar importancia al provocador o al violento y desviar de forma cordial el derecho de palabra a otra persona o dar por agotado el tema. Se trata de evitar caer en provocaciones y evitar responder con violencia.
  • Es conveniente colocar  un “puntos varios” en el orden del día para dar oportunidad a los propietarios a exponer problemas del Condominio. Los “puntos varios” deben quedar para el final de la Asamblea. El director de debates debe cuidar que en este punto los participantes no se extiendan demasiado porque se corre el riesgo de que el resto de miembros se aburra y se retire antes de culminar formalmente la Asamblea.
  • Se leerá en voz alta el acta elaborada una vez finalizados los puntos de la Asamblea. Una vez aprobado el contenido del acta los asistentes deberán firmar el Libro de Actas de Asambleas.

Fondos Dinerarios en un Condominio

Fondos Dinerarios en un Condominio

Habitualmente la cuota mensual que se cobra a los propietarios de un Condominio se destina gran parte a los gastos comunes mensuales y otra parte a cubrir necesidades actuales o futuras del Condominio, esta última parte es lo se denomina “fondo”. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal menciona la creación de estos fondos pero no existe ningún artículo que regule el tratamiento de los mismos.

Estos fondos deben ser creados mediante decisión de la Asamblea General de Propietarios indicándose el porcentaje o monto a cobrar para crearlos y su tiempo de duración y cuantía. No será necesaria esta decisión si en el Documento del Condominio o en su respectivo Reglamento se contempla la creación de estos fondos.

Tipos de Fondos

Fondo de prestaciones sociales. Es el que se destina a cubrir los pasivos o deberes laborables. Son cantidades que habrá que pagar a los trabajadores o empleados (ej: conserje…) cuando finalice su relación laboral y si lo exige la Ley. La cantidad para este fondo dependerá del número de trabajadores empleados en el Condominio.

- Fondo Inicial. Es el que se crea una única vez al inicio de la existencia del Condominio. Lo puede crear el constructor o promotor del inmueble o el propio Condominio, y se utiliza para comenzar a sufragar los gastos ordinarios del Condominio. La cantidad para este fondo deber ser equivalente a dos o tres meses del gasto mensual total del Condominio.

- Fondo de trabajo. Es el que se destina a cubrir los gastos de obras previamente acordadas por el Condominio y con una finalidad específica. Si se trata de una mejora debe ser aprobada en una Asamblea con un 75% de los votos de los propietarios a favor. En todos los casos debe existir un estudio previo y deben solicitarse varios presupuestos para evaluarlos y discutirlos en Asamblea de propietarios. La cantidad para este fondo dependerá del trabajo u obra a realizar.

- Fondo de reserva. Es el que se destina para cubrir  gastos comunes extraordinarios o eventuales del Condominio. Debido a la morosidad de los propietarios generalmente este fondo termina siendo utilizado para cubrir los gastos comunes ordinarios, por lo que habitualmente suele desaparecer. En la práctica es usual establecer como cantidad para este fondo un porcentaje equivalente al 10% de los gastos mensuales totales del Condominio, aunque la Ley no dice nada al respecto.

Juntas de Condominio Eficientes

Juntas de Condominio Eficientes

Según la Ley de Propiedad Horizontal la Junta de Condominio estará compuesta por los miembros elegidos en la Asamblea de Propietarios. Dicha Junta tiene un compromiso adquirido con la comunidad del edificio y será responsable ante los propietarios en las actuaciones que se realicen. La Junta de Condominio puede supervisar si es necesario la gestión del administrador o empresa administradora del condominio en los supuestos de que por ejemplo no quiera entregar documentación, cuentas…

Es obligación de la Junta de Condominio informar a la comunidad de propietarios acerca de la operatividad del Condominio, de la administración, o de alguna circunstancia en concreto que deba ser de conocimiento colectivo. Es decir, los propietarios deben conocer en todo momento la situación del edificio y los problemas existentes para luego poder aprobar medidas o acciones para solventar dichos problemas, como por ejemplo, pintar el inmueble, colocar un ascensor, demandar a los morosos, levantar muros, cambiar tuberías… El resultado de las medidas a tomar debe ser reflejado en el Libro de la Asamblea de Propietarios, con el anexo de las Cartas Consultas.

Tanto la Junta del Condominio como el administrador, ante cualquier duda puede consultar el Documento del Condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.

Aspectos que definen la eficiencia de una Junta de Condominio son la transparencia en la gestión y la capacidad de comunicación.

La Junta de Condominio y el administrador tienen la obligación de mostrar a los propietarios los libros, actas, presupuestos, recibos, facturas y otros documentos cuando les sea solicitado.

Si la Junta de Condominio comete una negligencia o incumple su deber, los propietarios pueden denunciar a la misma acudiendo al órgano competente.

Requisitos para ser miembro de la Junta de Condominio

No se necesita tener estudios universitarios para formar parte de una Junta de Condominio, sólo se necesita querer contribuir a mejorar la calidad de vida del edificio. Para ello es necesario prepararse, formarse y buscar información relacionada con estos temas, para que ese conocimiento le permita desenvolverse mejor como representante de la Comunidad de propietarios.

Para que exista eficiencia en la gestión de una Junta de Condominio debe haber compromiso de parte de sus miembros para con la Comunidad de propietarios, y responsabilidad en las actuaciones para con los vecinos. Si algún vecino no está dispuesto a comprometerse, formarse y ser responsable ante el Condominio, bien por falta de tiempo, por desconocimiento…,  es mejor que no forme parte de la Junta de Condominio.

Orientaciones y Conclusiones sobre la Convivencia en la Propiedad Horizontal

Orientaciones y Conclusiones del Taller sobre la Convivencia en la Propiedad Horizontal

La Ley 675 de Propiedad Horizontal establece unos principios orientadores para el buen funcionamiento de un Condominio. Principios de buena vecindad, respeto para una convivencia sana y pacífica, el uso adecuado de los bienes comunes y  solidaridad entre los propietarios.

Es conveniente realizar un análisis de los problemas existentes en el Condominio, socializarlos con discreción y autoridad, buscando un acercamiento entre las partes afectadas, planteando medidas para resolver las causas del conflicto. Únicamente se acudirá a instancias externas cuando se haya agotado el proceso interno.

Principios Orientadores

  • Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, siempre ajustándose a lo dispuesto en la norma urbanística vigente.
  • Los reglamentos de propiedad horizontal deberán apostar por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios.
  • Respeto a la dignidad humana.
  • Respeto al desarrollo de la libre iniciativa empresarial y privada dentro de los límites del bien común, ajustándose a la norma urbanística vigente y a los reglamentos de propiedad horizontal.
  • Cuando la Asamblea o el Consejo de Administración tenga que imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones, deberá consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

Comité de Convivencia

Es el órgano asesor, de apoyo comunitario que intenta solucionar las controversias o conflictos internos en el Condominio, teniendo en cuenta el principio de equidad y los principios orientadores anteriormente expuestos. Sus miembros serán elegidos por la asamblea general de propietarios por un periodo de un año, y debe estar compuesto por un número  impar de tres o más personas.

Reglamento de Propiedad Horizontal

Es un contrato de adhesión firmado por ambas partes, en el cual el propietario acepta las disposiciones y cláusulas del mismo al comprar la propiedad, no pudiendo modificar sus disposiciones. El Reglamento de Propiedad Horizontal es la verdadera normatividad de la Copropiedad que tiene como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la propiedad horizontal. Ante cualquier litigio, el juez tendrá que consultar primeramente en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Los propietarios no suelen tener copia de este Reglamento, lo que puede generar conflictos porque no conocen su existencia ni las normas de convivencia.

Para modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal se requiere el voto favorable del 70% de los bienes privados representados en la Asamblea. Esta reforma debe reflejarse en la escritura pública entregando una copia de la misma a la oficina de Instrumentos Públicos y al despacho encargado del registro de la persona jurídica.

Reglamento Interno

No es el mismo que el Reglamento de Propiedad Horizontal. El Reglamento Interno, a  diferencia del Reglamento de Propiedad Horizontal, no es una escritura pública. Se trata de un mecanismo de organización basado en los principios del derecho privado de ámbito civil.

Coeficiente de Copropiedad

Que es un coeficiente de Copropiedad?
Los Coeficientes de copropiedad permiten  determinar  los siguientes  apartados dentro de la reglamentacion de la Ley de Propiedad Horizontal de un edificio, o conjunto residencial:
– Los derechos de propietarios , respecto  a los bienes comunes del condominio.
– El porcentaje de participacion en asambleas generales.
– Uso como criterio, a la hora de establecer el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias de administración.

Como se calculan los coeficientes?
Tomando como base, la parte construida para cada dominio particular, respecto al total del area privada del edificio o conjunto.  Este criterio se podrá aplicar también para  parqueaderos y depósitos.
Se pueden modificar los coeficientes?
Se podrán hacer modificaciones en el reglamento de un condominio siempre y cuando se convoque una asamblea general, y  el porcentaje de aprobación es superior al 70%.
En el caso de alteración coeficientes, o índice de participación puede estar justificado  por :

1- Detección de errores aritméticos en su cáculo inicial.
2- Adición de nuevos  bienes privados al condominio.
3- Extinción de alguna parte del edificio.
4- Cambio de destinación de un bien de dominio particular, siempre y cuando ésta se tuvo encuenta en el cálculo inicial de coeficientes.

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